Diretor do Bacen quer criar índice de preços de imóveis

"Há uma necessidade de termos um indicador de preços confiável, robusto e com bastante abrangência. Não só para o mercado definir estratégias e mensurar riscos, mas também para o monitoramento do regulador e por parte das próprias instituições. Precisamos avançar nisso, tendo em vista perspectivas para o segmento de crédito imobiliário", disse o diretor do BC.

É sempre salutar a criação de estatísticas ou padrões de medidas que possibilitem o público alargar o seu conjunto de informações. Assim louvo a iniciativa. Mas para não abandonar meu estilo cáustico, faço, sem surpresa, das minhas. Vamos aos pontos. Em primeiro lugar, um índice de preço de imóveis não é tarefa simples. O melhor índice de preço de imóveis seria aquele que pudesse rastrear, para um dado imóvel, a evolução negocial desse imóvel. Existem índices dessa natureza nos Estados Unidos; com custos de pesquisa elevado, além de tempo excessivo para sua efetivação e com defeitos críticos de abrangência. De um ponto de vista prático, ainda há de se considerar como agregar esses imóveis. O resultado, então, será um índice de preços carregado de senões. Bom ou ruim, certamente alguma informação os práticos do mercado poderiam obter de um índice de preços, capenga que fosse.

Vamos ao segundo ponto e fundamental: qual seria a crítica cáustica? A constatação de que os servidores não fazem o seu dever de casa. A crise financeira mundial recente não deixou dúvidas sobre sua origem: a excessiva alavancagem financeira, principalmente dos bancos americanos. Claro, índices de preços de imóveis, como bem mostrou Robert Shiller em seu livro A Solução para o subprime, dariam a pista para o desequilíbrio que se prenunciava no mercado de hipotecas. Todavia, o índice não pode revelar a natureza mais específica do fenômeno. No caso, se houve negligência ou omissão das autoridades ou simplesmente desconhecimento de causa dessas mesmas autoridades. Para mim, não resta dúvida de que a negligência ou ações deliberadas de omissão são as causas centrais para os problemas no mercado imobiliário e seus reflexos no mercado financeiro. Isso tudo sem falar na solução conhecida há muito para conter a alavancagem excessiva – 100% Money, como em Friedman e Fisher.

De onde vem tamanha negligencia burocrática? A minha resposta especulativa seria de que a burocracia está sujeita à interferência política partidária acima do tolerável. São práticas políticas que permitem que o poder econômico avance sobre a estrutura pública, de tal sorte que a cooptação burocrática possa ser perpetrada por grupos específicos. No caso da crise americana, a pressão política por uma estratégia de casa para todos levou ao afrouxamento regulatório das autoridades americanas. A bolha foi o resultado.

No caso brasileiro, a preocupação do banco central com o índice em si, fora de um debate mais concreto sobre o assunto imobiliário, revela, acatando uma hipótese serena, sua negligência analítica. O modelo habitacional é nosso velho conhecido: uso do FGTS em larga escala e cláusulas de indexação que, de tempos em tempos, levam uma multidão de mutuários à falência ou a perder seu patrimônio. Além disso, temos a total falta de oportunidades negociais que obrigam os brasileiros (ricos e classe média) aportarem suas poupanças no mercado de imóveis. O retorno real é baixinho, porém positivo. De qualquer forma, a valorização do imóvel urbano tem se mostrado efetiva.

Como não vejo ações de política pública para avançar sobre as questões efetivas do mercado imobiliário, destacando que a simples extinção de cláusulas de indexação resolveria grande parte dos problemas, o meu temor é de que o índice, longe de indicar apenas a presença de bolha, terá seu emprego mortífero de aumentar a renda do setor público, inclusive os salários dos burocratas. O meu temor ficou real quando vi de qual foi a Diretoria do Bacen que propôs a criação do índice: a de Normas - pretendem curar o doente com o uso do termômetro.


Comentários

  1. Augusto Freitas23 março, 2010

    Será que o Bacen não tem coisa mais importante pra se preocupar?

    Outro dia vi um dado no Blog do Adolfo (link ao lado) informando que entre janeiro de 2003 e janeiro de 2010 a oferta de moeda cresceu em incríveis 144,7%.

    Pergunto ao professor Marco, especialista em economia monetária, esse aumento não é preocupante? Isso não pode gerar uma alta significativa na inflação?

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  2. Boa pergunta. Você tem que considerar o tipo de política monetária que o Banco Central está usando: metas inflacionárias. Este regime tem como elemento central a gerência da taxa de juros para que a inflação fique dentro da meta estabelecida. Como você lembra da teoria quantitativa da moeda, o aumento da oferta monetária pode ser compensado por três elementos: produção, inflação ou velocidade renda da moeda. Neste regime de metas inflacionárias caberá a taxa de juros o papel de equilibrar oferta e demanda agregadas, de forma que os preços se comportem a observar a meta inflacionária definida pelo Bacen. Veja que o efeito dos juros deverá atuar de forma a adequar as taxas de crescimento desses três elementos (produção, inflação e velocidade renda) às taxas de crescimento monetário, atuando, pois, também, sobre a velocidade renda. O problema maior é saber quanto custa efetivamente para o país essa política. A redução na produção acarreta redução de bem estar que podem ter componentes duradouros, como o enfraquecimento tecnológico e a conseqüente perda de competitividade da economia. Para piorar, sabemos que existe a esquizofrênica indexação dos juros selic à dívida interna que aumenta espontaneamente o custo dessa política, desnecessariamente (será?). Não é por outra razão que um número de crescimento monetário como esse apontado pelo Adolfo tem que requerer um aumento dos juros expressivo. Isso não significa que avalizo a política atual do BACEN. A razão principal de minha discordância está no imbróglio que o BACEN nos coloca, pois, no fundo, acaba respaldando a desordem fiscal e tributária em que nos encontramos, fruto do que chamo modelo da Casa Grande & Senzala.

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  3. Um índice de preços por si só não garante a prevenção de bolhas. Ele só retrata que ela já aconteceu. Saber exatamente quando começa não se pode descobrir olhando apenas para o termômetro, como você diz.

    SMJ

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  4. Augusto Freitas24 março, 2010

    Explicado. Obrigado, professor. De fato o Bacen tem coisa muito mais importante pra se preocupar.

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  5. Augusto Freitas24 março, 2010

    Caro professor e caros amigos deste blog. Disponham de alguns minutos do seu tempo para ver esse CHUTAÇO DE LATA que o programa CQC, da TV Bandeirantes deu.

    Repórter do programa se fingiu de empresário para doar uma televisão para a Secretaria de Educação do município de Barueri-SP. Essa televisão deveria ter sido encaminhada para uma escola. Foi instalado um aparelho GPS que, além, de informar a localização exata da televisão, ainda registrava quando a mesma era ligada e desligada.

    A doação aconteceu no início do período de férias, mas estranhamente a televisão foi utilizada todos os dias, inclusive à noite. Não vou contar o resto da história para não tirar o sabor deste acontecimento.

    Vale muito a pena ver. Segue o link para a página do programa. Sugiro que vejam os vídeos em sequência. O primeiro intitula-se "Proteste Já Sem Censura - Parte 1"; o segundo "Proteste Já Sem Censura - Parte 2". O terceiro segue neste link.

    http://www.band.com.br/cqc/blog.asp?id=280149

    O terceiro explicita a pessoa que é o governador de Barueri, senhor Rubens Forlan (PMDB). Pra quem tem apreço pela coisa pública e se indigna com esses absurdos que nos são apresentados todos os dias é um prato cheio. Repito, vale a pena ver.

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  6. Augusto Freitas24 março, 2010

    Faltou o link para a página do programa no comentário anterior, segue agora.

    http://www.band.com.br/cqc/

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  7. "O Câmbio e o Tango Chinês (Valor Econômico, 25/03/2010)"

    Professor,

    Pode comentar o artigo sobre o cambio?

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  8. Falando sobre o artigo Câmbio e o Tigre Chinês, fico, apenas, no seguinte parágrafo:
    "Em termos práticos isso significa que o melhor para o país é um sistema de cambio flutuante administrado, cuja flutuação se dê em torno de uma taxa média industrialmente competitiva que viabilize a exportação de manufaturados de conteúdo tecnológico médio e alto. O que o país não pode fazer é deixar o câmbio exclusivamente ao “mercado”, no exato momento em que importantes nações estão fazendo o contrário. Deixar tudo ao “mercado” daqui é como fugir da picada da aranha pulando na cova dos leões."

    Falar em câmbio flutuante administrado já é uma contradição. Veja o Brasil nos últimos anos. O Bacen fez uma série de intervenções no mercado de divisas. Ele conseguiu trazer o câmbio para algum lugar? Conseguiu mudar a tendência do cambio? Não e Não. Veja que o Doutor a Unicamp têm preferência sobre os produtos que merecem ser exportados: o de de manufaturados de conteúdo tecnológico médio e alto. O que isso já nos induz a pensar? Que esse grupo de exportadores merecem algum tipo de atenção, ou seja, são candidatos a subsidios. Enfim, é um artigo que considero ruim do inicio ao fim. Vou lembrá-lo que uma economia básica ou mesmo reflexoes sobre o câmbio e a política lhe permitiria, leitor anônimo, falar algo. Tente.

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