Índice de Preços de Imóveis e a bolha: Bolha?

No Brasil existe a mania tosca de se importar fenômenos de crises, mesmo que sua fundamentação se dê por particularidades específicas, como foi a crise imobiliária americana: regulação fraca que permitiu bancos operarem alavancados e intimamente dependentes do efetivo pagamento das hipotecas imobiliárias. Por aqui, no Brasil, não há um sistema hipotecário sequer parecido com o americano e nem os bancos brasileiros operam com ativos relacionados àqueles ativos imobiliários americanos. Não se nega a existência de uma conexão entre os mercados financeiros. Mesmo sendo assim, a possível crise de liquidez, pela interconexão global dos mercados, já foi sanada. Contudo, o boato infundado de que existe uma bolha no mercado imobiliário brasileiro está se espalhando em todos os botequins, podendo mesmo travar por algum tempo negócios potenciais. Os analistas de plantão, em jornais de grande circulação, macaqueando os analistas americanos que nada ou pouco sabem das condições específicas de nossa sociedade, sacam teorias sem fundamentos e pregam que o mercado imobiliário está sob o manto de uma bolha. Em tese, é relativamente simples detectar a existência de bolhas. Fora de um padrão analítico detalhado, índices de preços é o caminho mais fácil para executar tal tarefa.

O que duvido é que, sem conhecimento dos detalhes operacionais do sistema financeiro, se possa prever bolhas nesse mercado, se é que, em algum dia, poderemos, de fato, prevê-las. Depois que a casa veio ao chão, é fácil ver o prejuízo. Mas antes de passar à aritmética tacanha, vamos deixar claro três pontos. Primeiro, os rendimentos dos ativos reais tendem a acompanhar o movimento dos ativos financeiros. Se um imóvel custa R$ 100 mil reais e os ativos do governo estão dando um rendimento de 10%, estes mesmos R$ 100 mil aplicados em imóveis deverão render algo próximo ao rendimento do ativo financeiro governamental que custa os mesmos R$ 100 mil. As contas, na prática, ficam um pouco complicadas, porque os custos de transação devem ser computados e riscos devem ser qualificados. Se o governo tenta extorquir o povo (e como tenta!), taxando-o a torto e a direito em suas aplicações imobiliárias, ajustes de toda natureza poderão ocorrer, inclusive a valorização do preço do ativo real para incorporar essas mutretas governamentais, complicando a vida dos investidores já que o casa e descasa da equalização de preços e rendimentos dos ativos pode aumentar os custos de transações. O segundo ponto é que o índice de preços de imóveis tem uma série de peculiaridades. Contudo,  essas peculiaridades não poderiam abafar as forças de mercado que rapidamente equalizam os retornos. Naturalmente, se você tem algum tipo de informação que o mercado não dispõe, então, você fará um negócio em melhores bases do que aqueles que não possuem as mesmas informações. Parabéns pra você. Mas isso é outra história. Dessa forma, postulo que uma estatística de preços para apenas uma cidade como a do Rio de Janeiro poderia nos dar, grosso modo, uma noção adequada sobre a situação do mercado imobiliário no Brasil. Por fim, é de se ressaltar que a dinâmica populacional brasileira talvez não possa servir de variável comparativa ou cointegrada aos preços dos imóveis locais, dada a carência e a favelização escancaradas das grandes cidades brasileiras, bem como a desordem urbana generalizada; tudo isso prejudica enormemente a comparação efetiva entre preços dos imóveis e sua demanda natural.

Tendo em vista as observações acima, podemos passar para o índice de preços, considerando certo período para análise. Tomemos 13 anos, mesmo sabendo que uma boa estratégia envolveria adotar uma série com um período bem mais longo. Recordando-nos dos processos inflacionários crônicos e das reformas monetárias implantadas nestes últimos 70 anos, deparamo-nos com dificuldades o suficiente para se proceder adequadamente a normalização do preço dos ativos reais para séries longas. Caminhemos, contudo, de maneira simples e elementar, já que tudo é tão precário. Fico, pois, num contexto tímido de análise, mas, acredito, com fé e ardor, que isso é suficiente para lidar com bolhas imaginárias, deixando a aposta de prevê-las para os mágicos. Ficarei apenas na constatação da sua existência.

Se você se lembra do preço de um imóvel que estava sendo negociado no mercado há 13 anos, então compare-o com o preço de hoje. Lembre-se: um índice de preços de imóveis ideal deveria acompanhar, para um grupo de imóveis, os preços de negociação de um mesmo imóvel ao longo do tempo - tarefa que, a rigor, não é complicada, pois os cartórios brasileiros dispõem dessa informação. Vou ficar na tarefa mais elementar de tomar um exemplo apenas. Lembrei-me de um imóvel que, em julho de 1997, valia no mercado R$ 170 mil (o preço efetivamente pago foi menor, porque havia, para o adquirente, mais informações do que a maioria das pessoas dispunha ). Hoje (2010) esse imóvel vale, no mercado, cerca de R$ 750 mil. Então, se constata uma rentabilidade maravilhosa? Está acima de uma tendência natural? Não e não.

Como já tenho um índice de preços para imóveis, agora tenho que procurar minhas referências baixistas e altistas. A inferior, você poderia naturalmente pegar como parâmetro o índice de preços dos bens e serviços – a rigor poderia ser qualquer um, pois os índices de preços tendem a andar juntos (No Brasil não é bem assim. Como você sabe, isso aqui é uma zona!). Neste caso, a correção dos preços apenas me levaria a um valor próximo de R$ 400 mil. Deixo a observação de que os índices de preços estão atrelados aos fluxos de bens e serviços e não aos estoques. Agora, tenho que me guiar por uma referência altista. A mais simples seria a taxa de juros selic – observe que essa é uma taxa muito elevada que nos dá um rendimento no período considerado de cerca de 18% a.a. , que é superior ao do imóvel tipificado que é de cerca de 14%. Essa é uma taxa que só poucos , efetivamente, podem usufruir, dada a cunha fiscal presente. Consideremos as taxas efetivas que o poupador comum receberia que é próxima da poupança. A taxa média da poupança para esse período de quase 13 anos nos levaria a um rendimento de cerca de 10%, ficando abaixo da do rendimento do imóvel tipificado. Portanto, a taxa do rendimento do imóvel fica entre esses dois extremos: poupança e selic. Na prática, para o poupador simples, todas essas aplicações se equivalem, dadas as distorções inventadas pelo governo para manter em pé o castelo de privilégios e distorções que promove no mercado financeiro, em nome de uma segmentação artificial inventada ainda no tempo da ditadura militar.

Se você quer ser mais preciso, procure no Jornal O globo uma estatística que mostre os valores dos imóveis por regiões da cidade do Rio de Janeiro e construa esse índice de preços por região, sem deixar de observar que qualquer tentativa em agregá-los já se terá um problema espetacular. Esse jornal carioca constrói uma tabela em que apresenta preços e rendimentos na faixa mínima, média e máxima, por cada uma das regiões estabelecidas. Se tiver uma preguiça parecida com a minha, pegue apenas O Globo de janeiro de 1998 e compare com o O Globo de janeiro de 2010 – vale o correio braziliense – mas ô jornalzinho ruim.

Precavendo-me às críticas apressadas, poderiam argumentar que bolha é exatamente isso: aumento dos ativos financeiros e reais bem acima do índice de preços que ficaria abaixo da poupança, porém não de forma espetacular, até porque o rendimento real é que importaria no final de todos os ajustes. O problema com essa crítica é que, aceita a tese, ela seria válida já há muito no Brasil, de forma que a bolha não é de hoje e viria lá das cucuias. Ainda no tocante aos juros reais, estes ficariam entre 5 e 9%,tomando como referência a poupança e a Selic, respectivamente, sem levar em consideração ajustes sobre a taxa efetiva. Sem dúvida, uma taxa elevada que provavelmente já teria fornecido combustível o suficiente para levar aos píncaros os preços dos ativos reais, engendrando-se bolha financeira ou criando-se dificuldades espetaculares, tal como fez involuntariamente o Bernanke ao insistir em elevar e manter as taxas de juros americanas no período pré-crise, desdenhando do Greespan que se acautelava com elevações excessivas da taxa de juros, exatamente porque isso traria prejuízos a turma com contratos indexados aos juros, com possíveis efeitos negativos ao mercado que transaciona os CMOs (collateralized mortgage obligations). Claro, no Brasil milhares de mutuários e pequenos empresários vão, de tempos em tempos, a nocaute , mas quem liga?

Para finalizar, apelando para os fundamentos, ainda poderíamos considerar o descasamento entre o rendimento do ativo e seu respectivo preço. Se as taxas de juros não mudam, o valor presente de um ativo tem que ser coerente com o seu respectivo rendimento. No caso dos imóveis, os aluguéis seriam os parâmetros. Fazendo as contas, para uma dada taxa de retorno, verificamos que os preços dos imóveis não se descolaram dos aluguéis. Em resumo, o que essencialmente dita a marcha dos aluguéis dos imóveis é a renda dos assalariados que são a grande maioria dos inquilinos. Claro, o governo pode fazer uma boa bagunça, alterando artificialmente o crédito imobiliário. Mas olhando o passado e o presente, quando a indexação pega de jeito o mutuário, ele que se dane, como de fato ocorreu no Brasil na década de 80 e 90 do século passado. Não me lembro , naquela ocasião, de terem falado em bolha. Evidentemente, bolha foi o povinho que pagou a fatura, perdendo seu imóvel na mão grande para a CEF e bancos em geral.

Dando força para os mui interessados em levantar com maior rigor os dados sobre índices de preços imobiliários, reafirmo minha crença. Aposto que chegaremos a números parecidos e certamente entoaremos o cântico: Bolha é o catzo!



Comentários

  1. Bolha é o catzo!

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  2. Para os que falam em bolha deveriam vender seus ativos reais e aguardar a baixa, para, então, desovar seus reais estocados na poupança. Alguém está vendo esse tipo de movimentação?
    Pedro

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  3. FELIZ ANIVERSARIO(eu acho que fui a primeira a te cumprimentar la no blog, salvo engano, risos amostrados).

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  4. O preco medio de um ap de 4 quartos em ipanema subiu 150% de 2009 a 2010 e vc ainda realmente acha que noa esta existindo bolha
    QUal a aplicacao no mercado que teve essa valorizacao ??
    Nem Madoff faria seu dinheiro multiplicar assim

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  5. Oh Katarina, imagino que você esteja querendo comprar um ap de 4 quartos em Ipanema, tanto quanto eu gostaria de comprar um em Copacabana, na Rainha Elizabeth. O pior que o aluguel para esses apartamntos também devem ter subido, não é? Várias coisas poderiam acontecer para levar a valorizaçao do imóvel, principalmente a recuperaçao da cidade e dos negócios. Isso sem falar no processo inflacionário que ronda a economia. COntinuo achando que os aumentos nos preços dos imóveis que você notou ter ocorrido em Ipanema não indicam crescimento artificial de preços de imóveis - bolha. Se você acredita, espere sentada pois, quando a bolha estourar, os preços voltariam a sua verdadeira trajetória. Você ficaria com o seu dinheiro na poupança esperando que , no futuro, os preços caiam?

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  6. Os preços dificilmente cairam , mais com certeza vão parar de subir e começaram a andar de lado ... mais a verdade é uma só a 10 anos um lote que custava 10 foi para 30 e nós achavamos caro e alto o aumento, em poucos tempo esse mesmo lote foi para 50 e hoje ele beira os 100.

    "Quem sabe faz a hora, não espera acontecer"

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  7. Mas afinal anônimo você acredita em bolha ou não? Lembre-se: você teria que caracterizar melhor a situaçao para acreditar nos números que inventou. Veja que no Rio, com a tal da politica de meter bala em bandido em certas comunidades, o valor dos imóveis por lá subiram espetacularmente em apenas em poucos meses. Vai dizer para a turma favelada que é bolha? Além disso, se é bolha ela tem que estourar! Continuo afirmando: bolha é o catzo!

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  8. Confesso que ainda acho engraçado como profissionais que trabalham com ciências exatas( não economia especificamente neste caso, claro, mas a matemática envolvida) tem dificuldades de raciocinar sem números. Trabalho com profissionais de informática e isso é bastante evidente.

    No Rio de Janeiro os valores começaram a disparar no segundo semestre de 2007, época de Pan Americano e financiamento da CEF. Um pai de familia, por exemplo, preso pela necessidade de pagar aluguel, beneficia-se de pagar este mesmo valor mensal como parcelas de sua casa própria, ainda que ele terá que pagar juros embutidos por 30 anos que no final valerá o triplo do valor original da casa. Junte isso a cultura brasileira de que é melhor comprar do que alugar e vemos o que acontece atualmente no Rio.

    A oferta de aluguéis no Rio inteiro já diminuiu bastante, e não é incomum desde 2008 encontrar imóveis com o dobro do valor do início de 2007, enquanto as de venda aumentaram.

    E não é só na zona sul. Penha, São Cristóvão, Irajá, Tijuca já estão com seus valores bem superiores.

    Não é nem mesmo só no Rio. Em São Paulo e Curitiba isso também já está acontecendo, embora não tenha ocorrido de forma tão abrupta.

    Se todos esses que financiaram um imóvel por décadas conseguiram honrar suas dívidas, o tempo dirá. Levando em conta a quantidade de devedores existentes, eu apostaria em bolha sim.


    Mas é claro, meu raciocínio é falho, já que não envolvem dados históricos, estatísticos nem numéricos.

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  9. A discussão aqui é sobre bolha. Isso quer dizer que o preço de um certo ativo estaria subindo por explicações não conhecidas e que o seu aumento seria ocasional, com o retorno aos seus fundamentos sendo certo. O que acho que não ocorre, porque existem explicações para a subida do preço dos imóveis, como inflação, credito imobiliário oficial e condiçoes específicas de cada localidade. Isso não quer dizer que o preço dos imóveis não suba bem acima dos outros ativos ou outros produtos. Veja também que os aluguéis devem ter subido. Enfim, o que voce no fundo está reclamando, salvo o meu juízo ou falta de, é do seu salário. Fazer o quê?

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  10. Sendo mais claro BOLHA É O CARALHO!

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  11. O aumento do preço dos imoveis só tem um motivo: crédito. E ponto. No Rio o anuncio das olimpiadas foi só um gatinho para aumentar ainda mais o ritmo de subida, mas já vinha subindo há algum tempo.
    E aumento de preço causado por aumento de credito e não de renda real só tem um nome: bolha.
    Pq eu não vendo meu imovel e guardo $ pra comprar 2 quando a bolha estourar? Simples, pq pode levar 20 anos pra isso acontecer.

    Mas é fato, um dia a demanda reprimida vai baixar e aí não haverão compradores e o preço vai baixar.

    Abs

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  12. Dizer que nao é bolha só pq nao temos um sistme financeiro hiper alavancado em cima de hipotecas nao faz muito sentido. Isso só quer dizer que quando estourar, a bolha nao vai rebocar o pais inteiro pro ralo, mas nao quer dizer de jeito nenhum que nao há bolha.

    Verifique na wikipedia em ingles exemplos de bolhas no mundo todo e vc vai ver que muitas tem caracteristicas extremamente parecidas com o que vivemos agora.

    Abs

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  13. Ao Anônimo, que disse:
    "Para os que falam em bolha deveriam vender seus ativos reais e aguardar a baixa, para, então, desovar seus reais estocados na poupança. Alguém está vendo esse tipo de movimentação?"

    Foi exatamente o que eu fiz. Vendi um apartamento novo, que comprei para investir, com um lucro absurdo (o comprador só comprou porque financiou a metade) e o dinheiro está guardado. Só vou adquirir meu apartamento para morar quando os preços voltarem a patamares justos. Os preços estão muito altos, por conta do crédito fácil. Mas essa farra vai acabar logo, ou teremos uma crise imobiliária como na Espanha, México, Irlanda etc.

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  14. Falando ao anônimo que apostou na bolha: amanhã é um novo dia e aí veremos se você fez um bom negócio. Só não lhe desejo boa sorte, porque eu não vendi o meu imóvel e acredito que ele não terá uma desvalorização tipo bolha.

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  15. Minha casa, minha vida é o início da bolha. Daí até o estouro ainda vão, no mínimo, uns 10 anos.
    E digo mais, enquanto essa bolha não estourar, prefiro manter posição em ouro (verifique o rendimento, só tenho o histórico desde 2006 e é muito bom).
    A não ser que a China venha abaixo antes.
    Fato é que p/ a classe média os preços dos imóveis estão muito altos. Isso para a pessoa que não se dispõe a gastar mais do que 30% da renda no financiamento.
    Queria saber se no terminal bloomberg existe um índice de preços de casas brasileiras. Se ele não tem, ninguém tem.

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  16. Muito bom o seu artigo, Marco! É uma pena ainda não termos um índice de preços de venda de imóveis para podermos acompanhar o sobe-e-desce real do mercado imobiliário.

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  17. Leonardo Pinheiro27 abril, 2011

    Muito boa a discussão!
    Concordo que hoje nos temos boas explicações que podem justificar um crescimento vertiginoso como o que estamos observado nos ultimos anos. Detre eles citaria: a recuperação da economia do rio de janeiro, a política de segurança pública com as UPPs e também a eleição do cristo redentor como uma das sete novas maravilhas do mundo(que acredito eu tenha sido o grande pontapé inicial aqui no rio de janeiro). Mas ainda não estou completamente convencido de que estes motivos seriam suficientes para explicar o grande movimento dos preços que estamos observando.

    Em momento de otimismo econômico e comum observar uma expansão da oferta monetária e conseqüentemente do volume de crédito disponível. Em geral, a combinação destes dois fatores, (oferta de crédito e otimismo) torna os agentes menos avessos ao risco. Em geral essa maior exposição ao risco só será percebida quando já for tarde demais e os agentes já não conseguirem mais arcar com suas obrigações e os credores já estiverem acumulando prejuízos.

    Tenho observado que estamos passando exatamente por um momento semelhante. Hoje o governo está com o programa minha casa minha vida, algo semelhante ao subprime, crédito para uma camada da população de baixa renda que antes não tinha acesso a crédito. Pelo menos aqui estamos exigindo comprovante de renda, isto ameniza um pouco o risco. De qualquer forma a o ponto que gostaria de levantar é o seguinte:

    Existe uma pressão por parte da demanda, porém, parte desta demanda esta não mão de agentes que apresentam um risco maior e isto deve ser motivo para prestarmos atenção. Não podemos cair no mesmo erro norteamericano.

    Faço parte do grupo otimista que acredita no momento que o Brasil esta passando, mas acho que não podemos nos descuidar e cair no velho dizer "Desta vez é diferente".

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  18. Leonardo, continuo ainda na tese de que nao existe bolha - trajetória de preços fora de um contexto explicável. Quanto a semelhanca com a crise americana, também não ponho fé. Lá, o problema localizou-se nos derivativos. Aqui não temos tal esquema ligado ao setor imobiliário. Poderá haver problema em funçao da indexação das prestações. Que se diga: indexação assimétrica, promovida pelo governo é crime contra a sociedade. Mas quem reclama?

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  19. Eu esperei quase três anos para a bolha estourar. O imóvel de Ipanema que custava R$350.000,00 naquela época (eu achava inflacionado) custa atualmente cerca de R$850.000,00, após a UPP de Ipanema. Tive de comprar um imóvel em Copa (estou satisfeito). Paguei cerca de R$600.000,00 (tem três meses que fechei negócio). Hoje não conseguiria mais comprar um semelhante, passados três meses. O dinheiro deveria ser limitado, mas parece que o aporte de dinheiro estrangeiro, alterou o quadro imobiliário.

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  20. Pois é meu amigo., você pagou o preço pela aposta que fez: acreditar em bolha! Claro, nada impede que os preços subam ou desçam. Mas quem saberá? E quem saberá se descerá voando ou rateando? Eu simplesmente considerei o efeito do crédito na economia. Agora,no Rio, temos o efeito copa do mundo e as tais das policias pacificadoras. De qualquer sorte, você já está ganhando.

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  21. Bom, durante o tempo fui também juntando dinheiro. Na época em que o imóvel de Ipanema valia R$350.000, eu também não tinha o dinheiro, mas poderia ter tomado um atalho e comprado em um lugar mais barato. Eu aguentei quanto pude. Assim é a vida...

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  22. Prostenajic29 outubro, 2011

    Olá! Não tenho contra-argumentos matemáticos que possam desbancar sua teoria. De fato, cada vez mais, creio que não há exatamente uma bolha aqui no Rio. Porém, assim como não podemos importar teorias formadas em situações distintas, sua negação também não serve como sustento da afirmação de que não há nenhum problema por aqui. Vou te contar minha história:

    Sou nascido em uma família simples, sem bens ou heranças importantes. Estudei, me formei e passei em um concurso público. Há cinco anos, ganhava 2 mil reais por mês e sonhava com um apartamento na Tijuca, onde moro, que custava entre 100 e 150 mil reais. Estava muitíssimo distante da "minha casa minha vida". Nestes anos, o Governo Federal valorizou algumas carreiras, como a minha, e vi meus rendimentos subirem para inacreditáveis atuais 9500 reais brutos por mês. Continuo guardando 30% da minha renda líquida, como sempre fiz, e hoje tenho carro zero (popular) e viajo nas férias todo ano para o exterior. Consegui poupar 100 mil reais, que estão mal aplicados (seriam 120 não fosse um tombo na bolsa) e... O apartamento citado hoje não custa menos do que 500 mil reais!!! Mesmo tendo visto minha renda, e tudo que a cerca, melhorado incrivelmente nos últimos anos, continuo tão ou mais distante do que estava da minha casa própria.

    Não há nada de errado nesta subida de preços?
    Sim, ok, é fato que perdi o bonde e hoje tenho que amargar o aluguel (?) ou me contentar em mudar para um bairro distante. Porém, tudo o que fiz foi ser prudente, pois, quando na época em que comecei a ganhar melhor, em vez de juntar um montante, entrasse em um financiamento (!!!) e investisse (????) quando os imóveis ainda estavam baratos (!?!?!?!?) estaria feliz e sorridente hoje, justamente por ter feito o que nenhum conselheiro econômico sugeriria então...

    Conheço muitas pessoas que compraram na hora certa. Porém, quase todos, hoje consideram sua, uma casa que está financiada em 30 anos. Em 30 anos muita coisa acontece. Até uma Guerra...

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  23. Prezado Prostenajic, felicito-o pelo comentário, embora perceba que o seu sonho da casa própria não se concretizou ainda.

    Faço alguns esclarecimentos. Em primeiro lugar, a teoria econômica não se presta para fórmulas precisas, muito embora tenhamos que testar nossas afirmativas e teorias. Assim, antes de tudo precisamos formular hipoteses. A minha é de que não existe bolha: preços disparam e depois caem qual chuva ácida. Vimos os preços subirem. Mas vimos também que o governo federal estimulou o crédito privado e a "inflacão" que não se mede pelos IPCs da vida mostrou sua face em ativos reais.

    EM segundo lugar, cada região tem a sua peculiaridade. Não preciso dizer que o Rio, apesar de toda a desordem urbana, é o lugar mais lindo do Brasil. Além disso, a corrupção come solta e não sabemos o quanto dela vai para os imóveis. Certamente, a renda de muitos cresceu nesses últimos anos e , considerando a estrutura etária da populacao, muitos na sua situaçao, mas com idade diferente, já acumularam o suficiente para comprar o imóvel idealizado ou fazem aplicacoes financeiras melhores do que as suas.

    Em terceiro lugar, o país é governado por uma quadrilha e que se diga de passagem muitos estão no executivo agindo diretamente ou apenas se omitindo. O fato é que a regra atual é a da pilhagem , principalmente em cima do povo brasileiro. Nesse sentido, lembrando do maluco do Simonsen inventou uma engenhoca financeira que até hoje vigora por aqui: a tal da correçao monetária. Dessa forma, os financiamentos imobiliários que estao presos a este esquema de indexacao poderão trazer surpresas - o que de certa forma se traduziria em bolha. Mas isso já aconteceu no Brasil e ninguém chamou de bolha. simplesmente leiloaram os apartamentos e casas dos inadimplentes. De qualquer sorte, vejo que a situação não é de equilíbrio sustentável para quem trabalha honestamente. Nesse sentido, só uma atuação cidadã poderá encaminhar uma solução para os nossos problemas.

    Um abraço e que continue fazendo seus comentários pertinentes.

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